آموزش آنالیز بها به شیوه ای کاربردی.

[taksa2012]

سلام دوستان عزیز.من خیلی وقته که میخواستم یه آموزش کامل در خصوص متره و برآورد و خصوصا آنالیز بها داشته باشم.چند سالی هست که هم متره و برآورد تدریس میکنم و هم به عنوان مسول دفتر فنی چند شرکت به بحث آنالیز بها و پیشنهاد قیمت و کلا متره و برآورد مشغولم.به نظرم به اندازه کافی در خصوص صورت وضعیت نویسی در وبسایت ها و وبلاگ های مختلف صحبت شده است اما در خصوص آنالیز بها خیلی کم.خوب بریم سر درسمون:

آنالیز بها و ضرورت انجام آن:
ببینید دوستان فرض کنید قرار است مناقصه ای با مبلغ اولیه ی صدمیلیون تومان برگزار شود .حالا از پیمانکارهای مختلفی دعوت شده است تا در این مناقصه شرکت کنند و قیمت خود را ارایه کنند.در ساده ترین حالت ممکن پیمانکاری که که کمترین قیمت را ارایه نماید برنده مناقصه خواهد بود.(البته بعدا در مورد تعیین دامنه مناسب ترین قیمت و انتخاب برنده مفصلا صحبت خواهیم کرد).

خوب 2سوال مهم:
1-اولا کارفرما(کسی که عهده دار برگزاری مناقصه است)این قیمت صدمیلیون تومان را از کجا آورده است؟پاسخ:ابتدا با توجه به نقشه پروژه ای که قرار است انجام شود مقادیر و احجام را بدست آورده است که به این عمل متره می گویند سپس از روی قیمت های موجود در فهرست بها آن را برآورد نموده است و این قیمت را به عنوان قیمت پایه ارایه نموده است.
2-پیمانکار برچه اساسی باید قیمت خود را ارایه نماید؟پاسخ:دو راه وجود دارد یا اینکه احجام و ودر کل متره ی کارفرما را بپذیرد و براساس مقادیر آن قیمت خود را برای ریز به ریز کار اعلام نماید و براساس آن قیمت پیشنهادی خود را بدست آورد.و یا اینکه خود دست به متره و برآورد بزند و براساس متره ی خود پیشنهاد قیمت را تهیه کند.که راه اصولی هم همین است.

مثال1):فرض کنید کار فرما مناقصه ای را به مبلغ 258000ریال در دست اقدام دارد.قیمت خود را به عنوان پیمانکار ارایه نمایید.
برگه ی مالی ارایه شده توسط کارفرما:
020103 خاکبرداری در زمین های سخت هرمترمکعب 25800ریال مقدار:10مترمکعب

ابتدا به برگه ی مالی کارفرما مراجعه میکنیم که با توجه به فهرست بهای سال 88 نوشته است خاکبرداری در زمین های سخت هر متر مکعب 25800ریال .



اما این قیمتی است که بر اساس آنالیز این ردیف در سال 88 تهیه شده است.من باید محاسبه کنم که مثلا امروز هر مترمکعب خاکبرداری در محل اجرای پروژه چقدر برای بنده هزینه دارد فرض کنید هرمتر مکعب 43200ریال حال کل قیمت بنده برابر می شود با 10*43200که برابر است با 432000ریال.حالا 432000را اگر برقیمت کارفرما تقسیم کنم 432000/258000به عدد 1.67میرسیم .یعنی قیمت پیشنهادی من نسبت به قیمت کارفرما 67درصد پلوس دارد.این ساده ترین راه برای پاسخگویی به این مسئله بود.
نکته1)اگر قیمت پیشنهادی ما از قیمت کارفرما بیشتر باشد اصطلاحا می گویند قیمت ما پلوس(رشد) دارد.
نکته 2)اگر قیمت پیشنهادی ما از قیمت کارفرما کمتر باشد اصطلاحا می گویند قیمت ما مینوس(تخفیف) دارد.
نکته 3)قبل از ابلاغ فهرست بهای 88 پلوس و مینوس بیش از ده درصد ممنوع بود و در این صورت قیمت ما مردود بود واگر همه ی پیمانکاران قیمتی که ارایه کرده بودند از این رنج خارج بود قیمت ها برای بررسی به شورای عالی فنی و یا سازمان مدیریت و برنامه ریزی ارجاع داده می شد.
نکته 4)با توجه به حذف ضرایب در فهرست بهای سال 88تا این لحظه هر درصد پلوس و یا مینوس در اریه قیمت از سوی پیمانکاران منعی ندارد.



در آنالیز بها رعایت چند نکته به شدت ضروری است:
1-کسی که می خواهد این کار را انجام دهد باید رازدار و در واقع محرم باشد به خاطر اینکه کلا قیمت ارایه شده جنبه محرمانه دارد و هیچکس نباید تا زمان بازگشایی پاکت ها از آن اطلاع داشته باشد.و بنابر این ممکن است در بسیاری از پروژه فقط بنده یه عنوان مسول دفتر فنی در جریان قیمت ارایه شده باشم و مدیرعامل.
2-گاهی پیش می آید که مثلا اسناد یک مناقصه را چند پیمانکار به من بسپارند .اولا باید تا حد امکان از انجام چنین کاری (آنالیز برای چند پیمانکار به صورت همزمان و در یک مناقصه)خودداری نمایم و اگر هم مجبور شدم به هیچ وجه خواسته یا ناخواسته اشاره ای به کسی در خصوص قیمت ارایه شده دیگران نکنم.
3-بعضی از ادارات و سازمان ها نسبت به آنالیز حساس و سختگیر هستند و قبل از بررسی آنالیز کاری را به پیمانکاری نمیدهند حتی ممکن است پیمانکار در مجموع و با توجه به قیمت ارایه شده برنده مناقصه باشد اما با بررسی آنالیز ارایه شده ،آنالیز را مشکل دار و دارای نقص فنی بدانند و کار را به نفر دوم و یا سوم واگذار نمایند.بنابراین این کار کارحساسی بوده و باید درآن خوب تبحر پیدا کنیم و سپس به انجام آن مبادرت ورزیم چون اگر پیمانکاری براثر نقص در آنالیز از دایره مناقصه حذف شود یقینا از چشم ما میبیند و ...........

ادامه:
در حال حاضر در کارهای ابنیه تاسیسات مکانیکی و الکتریکی راه و باند و ..............مبنای برآورد کارفرما برا اساس فهرست بهای سال 88می باشد.هر کاری که ما در پروژه انجام میدهیم احتمالا دارای یک ردیف در دفترچه فهرست بها می باشد به این خاطر می گویم احتمالا چون ممکن است بعضی ا زآیتم ها دارای ردیف نباشند و در واقع ستاره دار باشند که بعدادر مورد آن ها توضیح میدهم.
بحث را با یک مثال ادامه می دهم:
آیتم 020103را در نظر بگیرید.این آیتم در واقع معرف خاکبرداری در زمین های سخت در فهرست بهای سال 88می باشد.عدد 020103را ردیف و "خاکبرداری در زمین های سخت "را شرح آیتم می گویند."متر مکعب "نیز واحد انجام این کار است. این ردیف از فهرست بها دارای قیمت 25800ریال می باشد.اما این قیمت از کجا آمده است ؟



پاسخ به این سوال خیلی مهم است.
ابتدا توسط معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی ریاست جمهوری(سازمان مدیریت و برنامه ریزی اسبق)یک جدول برای این آیتم طراحی شده است که در این جدول ستون های "نیروی انسانی"و "مصالح"و "ماشین آلات "و "حمل"وجود دارد.و درواقع توسط کارشناسان محاسبه گردیده است که برای انجام یک مترمکعب خاکبرداری با دست در زمین سخت یک کارگر ساده چند ساعت باید کارکند؟آیا این کار غیر از کارگر ساده به نیروی انسانی دیگری نیز نیاز دارد؟اگر دارد چقدر ؟ماشین آلات چطور و...........پس از تعیین مقادیر قیمت ها را در این جدول ها نوشته اند و در کل قیمت این آیتم را بدست آورده اند.این جدول ها که به جداول تجزیه بها معروفند برای کلیه ی کارها تهیه شده اند و در دسترس هستند.من چند نمونه از این جدول ها را ضمیمه می کنم.

[فرشاد امن خانی]

دوستان میتونن فهرستبها رو از پیوست زیر دانلود کنند

[taksa2012]

خوشبختانه مهندس امن خانی زحمت کشیدن فهرست بهای ابنیه سال 88رو گذاشتن من هم چند تا فرم تجزیه بها رو براتون میذارم.دوستان توجه داشه باشن من سعی میکنم مثال ها و مطالب رو هماهنگ دنبال کنم.

مهم:

در آنالیز بها وقتی که قصد مان ارایه ی قیمت جهت شرکت در یک مناقصه می باشددر فرم تجزیه بها به جای استفاده از قیمت های نت(فهرست بها)ازقیمتهای روز نیروی انسانی،مصالح ،ماشین آلات،حمل، استفاده میکنیم.ودر واقع با این کار قیمت روز هر آیتم رابه دست می آوریم.بعد وقتی که قیمت روز همه ی آیتم ها را به این روش بدست آوردیم با جمع کردن این قیمت هابه راحتی هزینه ی اجرای کار بدست می آید.

[taksa2012]

در این جا ذکرچند نکته الزامی به نظر میرسد:

1-هنوز وارد مباحث بخشنامه "4911" بخشنامه ی معروف آنالیز بها نشده ایم و فعلا سعی میکنیم به صورت منطقی یک آنالیز را دنبال کنیم.2-

2-کسی که قصد دارد کار آنالیز بها انجام دهد باید به قیمت روز مصالح،دستمزد نیروی انسانی ،ماشین آلات و حمل آگاهی داشته باشد.

3-بعد از بدست آوردن قیمت همه ی آیتم ها و جمع آنها باید ضریب بیمه ،مالیات،وسود پیمانکار اضافه شود سپس قیمت مورد نظر ارایه شود.


توصیه میشود در پروژه های عمرانی ضریب 1.07برای بیمه و مالیات ،1.2برای سود پیمانکار در نظر گرفته شوند و در قسمت ضریب بالاسری وارد شوند.یعنی در کل حداقل 1.28برای ضریب بالاسری.یعنی در مثال قبلی ما 432000ریال را در 1.28ضرب نموده و مبلغ پیشنهادی 55290را اعلام می نمایم.

---

در قسمت بعدی آموزش یک پروژه ساده ولی کامل را با تصاویر خدمتتان ارایه می نمایم.

[فرشاد امن خانی]

سوالی که اینجا مطرح هست شما نرخ تورم کشور رو 28% در نظر گرفتید که ضریب بالاسری شده 1.28 در حالی که همون جوری که میدونید کشور ما در تحریم کامل هست و از طرفی بی ثباتی کامل (دولت هر لحظه تصمیم غیر منتظره ای میگیره) و در اصل نمی شه روی این ضریب بالاسری اتکا کرد
نمونه همین امسال که با تشدید تحریمها،نابسامانی وضع دلار و.... خیلی از پروژه های بزرگ و طولانی مدت عملا کمرشون شکست/

[taksa2012]

خیر بحث نرخ تورم نیست.فعلا به صورت گام به گام یک پروژه رو انجام میدیم بعدادر خصوص ضرایب و در واقع تعدیل نمودن قیمت و افزایش ضریب اطمینان قیمت صحبت خواهیم کردبحث من فعلا روال انجام یک آنالیز می باشد.

[taksa2012]

ادامه ی بحث:
برای ادامه سعی میکنیم جهت عمق بخشیدن به آموزش با یک مثال عملی ادامه دهیم .

در این مثال فایل های لازم را به صورت pdfضمیمه کرده ام.

کارفرما قصد دارد پروژه ای را با مبلغ اولیه ی 3677000به مناقصه بگذارد.شما به عنوان پیمانکار قیمت خود را ارایه دهید.ضمنا اطلاعات لازم پیوست می باشند.

[pesarkhaleee]

باسلام و تشکر فراوان ازاستاد عزیز. فایل MALI درون پوشه amoozesh analyse باز نمیشه.ممنون میشم اگه اصلاحش کنید.

[pesarkhaleee]

تاپیک ادامه نداره دیگه تازه داشتیم استفاده می کردیم.

[taksa2012]

سلام.حتماادامه داره من چند روزی به اینترنت دسترسی نداشتم.ببخشید.